截至2021年3月23日，通过投资获得土耳其公民身份的规则发生了一些重大变化。这些变化绝大多数与房地产投资有关。因此，计划在土耳其进行房地产投资以获得土耳其公民身份的外国人在这些变化之后必须更加小心，因为它们对房地产投资申请的资格带来了一些关键限制。换句话说，不幸的是，公民身份程序现在更加复杂。这就是为什么外国投资者现在比以往任何时候都更需要与法律专家合作，以顺利完成他们的投资和公民身份申请。

　　最近的变化如下：

　　甚至在改变之前，已经不允许从外国人那里购买房地产。为获得土耳其公民身份而进行投资的外国投资者必须从土耳其人那里购买房地产，这一规则仍然适用。但现在有一条额外的规则，规定也不允许从外国人的配偶和子女那里购买房地产。根据这项新规则的字面意思，与外国人结婚的土耳其人不可能将其房地产出售给寻求土耳其公民身份的外国投资者。此外，外国投资者现在必须检查土耳其业主是否与外国人结婚，这对双方来说都令人不安。

　　如果以这种方式理解，这项规则对自然出生的土耳其国民来说是一项极其严格的规则。正因为如此，我相信，立法者实际上对这项新规则有其他意义，必须以不同的方式解释它。但是，我们尚不能对这一点有任何明确性。因此，我应该承认，这个新条款目前令人困惑。我们将很快能够对此作出进一步的澄清。

　　如果外国人将房地产出售给土耳其人，然后由该土耳其人出售给新的外国投资者，则对于最后一个投资者来说这不是问题，他/她可以使用该房地产申请公民身份。但是，现在对这种可能性有一个新的和关键的限制：如果以前的外国人财产所有者(土耳其财产所有者之前的那个)与最终的外国人财产所有者(最后一个投资者)具有相同的国籍，那么最后一个投资者不能使用该房地产进行公民身份申请，即使他/她实际上从土耳其人那里购买了房地产。但要使此限制生效，还有额外的条件：以前的外国财产所有者与土耳其财产所有者之间的销售必须在12.01.2017之后。如果第一次财产转让是在该日期之前，那么最后一个投资者将没有任何问题。

　　让我们举个例子：

　　有一位埃及人(艾哈迈德)在伊斯坦布尔拥有一处房产。他于2017年1月15日将其出售给土耳其人/公司。然后在2021年6月，另一位埃及人(拉沙德)决定从现任土耳其业主那里购买该房地产。在这种情况下，拉沙德将无法通过该房地产申请公民身份。如果拉沙德不是埃及人，而是摩洛哥人，或者第一次销售不是在15.01.2017，而是在11.01.2017;拉沙德将能够将此财产用于公民身份目的。

　　如果外国投资者从土耳其公司购买房地产，该公司的合作伙伴中不应有投资者国籍的任何人。也就是说，投资者必须检查他/她购买房地产的土耳其房地产公司最近的合伙结构。以前，这种限制仅适用于投资者，他/她的配偶或子女是合伙人的公司。现在，限制的范围已经扩大。

　　让我们举个例子：

　　艾哈迈德(埃及人)从伊斯坦布尔的XXX有限公司购买了一套公寓。XXXLtd.公司有两个合伙人：Selim(土耳其)和Rashad(埃及人)。然后，艾哈迈德将无法将此房地产用于公民身份申请，因为Rashad作为合作伙伴在公司内存在。

　　也许最重要的变化是，曾经被用作公民身份申请的合格投资的房地产不能再次用于另一个公民身份申请。然而，如果该房地产的一部分仅用于公民身份目的，则该份额将不再符合资格，但其他股份将有资格。

　　还有另一个敏感而模糊的规则可能会给外国投资者带来一些风险：如果在3年的封锁期到期后，用于公民身份申请的房地产再次出售给前业主，那么土耳其公民办公室可以对该销售进行调查，以了解双方之间是否存在预先安排的欺诈性销售。如果土耳其当局得出结论认为这笔交易是预先安排的和欺诈性的，那么他们可以追溯性地取消公民身份。

　　我个人批评这一新规则。首先，法律授予外国投资者3年后出售房地产的权利。因此，房地产是否出售给以前的所有者或其他人并不重要。其次，该规则没有提供任何进一步的细节。我们无法知道这项调查将如何进行，以及当局将根据何种标准得出结论，存在欺诈性销售。该规则目前的措辞违背了"制裁的合法性"这一基本原则。我希望将来能更清楚地了解这一限制。目前，对于获得土耳其公民身份且3年期限已满的外国投资者来说，最安全的选择是不将其房地产出售给以前的所有者。

　　众所周知，初步房地产销售合同被视为土耳其公民申请的合格投资。此类合同是为在建的房地产项目签订的，这些项目尚不受销售合同的约束。如果初步房地产销售合同已用于公民身份目的，并且如果房地产项目直到3年的封锁期到期才完成，那么投资者可以将他/她的合同出售(转让)给第三方(另一个投资者)。它通常不会损害外国投资者完成的公民身份程序。但新的限制改变了这种情况。如果发生此类交易，土耳其公民办公室可以对该转让进行调查，以了解双方之间是否存在预先安排的欺诈性转让。如果土耳其当局得出结论，初步房地产销售合同的转让是预先安排的和欺诈性的，那么他们可以追溯性地取消公民身份。

　　我对数字6中解释的限制的所有批评者也对数字7有效。

　　在出售房地产期间，外国投资者必须声明没有提交不正确和作弊的文件，如果有的话，他/她将承担所有责任。实际上，即使没有这样的声明，土耳其当局也有法律依据，可以在提交任何不正确或作弊的文件的情况下取消授予外国人的土耳其公民身份。但是，由于实施了这种声明，土耳其当局提供了投资者一般责任的第一手证据。对此，外国投资者尤其要避免操纵房地产价格评估报告。

　　最后，我应该承认，新的变化给外国投资者及其律师带来了巨大的额外负担。随着新的变化，通过房地产投资程序获得土耳其公民身份需要更多的尽职调查工作。此外，一些新规则可能会受到批评，因为它们具有不必要的限制性和模糊性。这些规则造成的不确定性将使外国投资者和律师筋疲力尽，直到事情变得更加清晰。这就是为什么外国投资者与该领域的合格法律专家合作会更安全。他们的法律部门应首先对预期的投资进行认真的初步研究，然后确认其是否符合法律要求。